ขั้นตอนขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด (Buy Home loan)

สวัสดีครับ บทความนี้ ผมจะแนะนำขั้นตอนการขายบ้าน กรณีที่ยังผ่อนไม่หมด  บ้านที่ยังผ่อนไม่หมดหมายถึง บ้านที่ติดจำนองกับธนาคาร คำถามของคนส่วนใหญ่คือ สามารถขายบ้านได้หรือไม่  ผมจะตอบตามประสบการณ์ตรงของผมเอง คือ ขายได้ครับ เมื่อปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา ผมเพิ่งขายทาวน์โฮม ไป 1 หลัง ครับ ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด จะมีขั้นตอนดังนี้ครับ

1. ตรวจสอบยอดเงินต้นคงค้างกับธนาคารที่เราติดจำนอง เพื่อกำหนดราคาขาย ท่านสามารถดูรายละเอียด การตั้งราคาขายบ้านได้ที่ บทความ การตั้งราคาขายบ้านมือสอง 

2. ตรวจสอบสัญญาสินเชื่อบ้านของเรากับธนาคารเพื่อตรวจสอบ ระยะเวลาในการแจ้งไถ่ถอน บางธนาคาต้องใช้เวลาถึง 15 วันทำการ และเงื่อนไขการไถ่ถอนกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนดสัญญา

2. หาลูกค้าที่สนใจซื้อบ้านของเรา ขั้นตอนนี้มีทั้งแบบใช้เอเยนต์หรือนายหน้า และ ลงประกาศในเวปไซด์หรือเพจที่ให้ลงประกาศฟรี ขั้นตอนนี้ หากใช้เอเยนต์ ต้องอย่าลืมนำค่านายหน้ามาใช้พิจารณาการกำหนดราคาขายด้วยนะครับ ที่ผ่านมาผมเคยลองใช้ นายหน้าจะคิดประมาณ 3% ของยอดขาย

3. เมื่อมีผู้สนใจจะซื้อบ้านเรา และตกลงจะซื้อขายบ้านของเราแล้ว เราต้องทำสัญญาซื้อขายบ้าน ระหว่างเราและลูกค้า โดยส่วนใหญ่หากลูกค้าซื้อบ้านโดยจำนองกับธนาคาร สัญญาซื้อขายบ้านอาจจะคนละฉบับกับสัญญาซื้อขายกับเรา เนื่องจาก ลูกค้าอาจต้องการขอสินเชื่อบ้านมากกว่าราคาที่เราขาย

4. เมื่อลูกค้าขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารผ่านแล้ว ผู้ขายต้องแจ้งไถ่ถอนบ้านกับฝ่ายสินเชื่อของธนาคารที่ติดจำนอง   พร้อมระบุวันที่ต้องการไถ่ถอน (วันไถ่ถอนต้องประสานกับ ฝ่ายสินเชื่อบ้านของธนาคารที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อให้ได้วันที่ตรงกัน) ขั้นตอนนี้ ต้องเช็คระยะเวลาการแจ้งไถ่ถอนในสัญญาสินเชื่อบ้านของเราให้ดี

5. เมื่อนัดหมายการไถ่ถอดและจดจำนองกับฝ่ายสินเชื่อของทั้งสองธนาคารได้แล้ว ผู้ขายต้องทราบยอดค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนและจดจำนอง ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งหลักๆจะมีดังนี้

          5.1 ค่าธรรมเนียมการโอน โดยปกติ ค่าใช้จ่ายที่ต้องแชร์กับผู้ซื้อคือ 

          5.2 ค่าจำนอง ผู้ซื้อจะเป็นผู้ออก

          5.3 ภาษีเงินได้ส่วนบุคคล หัก ณ ที่จ่าย จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินบ้านมือสอง จาก กรมที่ดิน อันนี้แนะนำให้เข้าไปกรอกประเมิน  ที่นี่ครับ

          5.4 ค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาขาย  หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาประเมิน อย่างใดอย่างหนึ่ง ดูรายละเอียด บทความ การตั้งราคาขายบ้านมือสอง 

          5.5 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าไถ่ถอน ซึ่งเป็นจำนวนไม่มาก

6. วันนัดหมาย ที่สำนักงานที่ดินเขตหรืออำเภอที่บ้านของเราตั้งอยู่ ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่ก็จะเริ่มจากผู้ขายไถ่ถอนจากธนาคารก่อนจากนั้นผู้ขายจะโอนบ้านให้กับผู้ซื้อ และผู้ซื้อจะจำนองบ้านกับธนาคารอีกครั้ง (ผู้ขายต้องจ่ายค่าจำนองเอง) เป็นอันจบขั้นตอน 

7. มาถึงขั้นตอนนี้ ผู้ขายก็จะปลอดภาระหนี้สินเชื่อบ้านหลังนี้เรียบร้อย 

8. สุดท้ายนะครับ โอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภค น้ำ ไฟฟ้า ให้กับเจ้าของบ้านใหม่ให้เรียบร้อย และแจ้งออกจากทะเบียนบ้านหลังนั้น พร้อมมอบทะเบียนบ้านให้กับเจ้าของบ้านคนใหม่ เป็นอันสิ้นสุดการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด

การคำนวณดอกเบี้ยที่แท้จริงของ สินเชื่อรถยนต์ (Car loan)

ผมได้นำเสนอการคำนวณสินเชื่อรถยนต์ โดย excel ไปแล้ว ซึ่งในบทความดังกล่าวได้อธิบายถึงโมเดลการคำนวณค่างวดที่ต้องชำระสินเชื่อรถยนต์ไปแล้ว โดยการปรับค่าเงินดาวน์ ดอกเบี้ย หรือจำนวนเดือนที่ต้องผ่อนชำระ เพื่อให้ผู้อ่านตัดสินใจเลือกไฟแนนซ์ที่ให้ผลประโยชน์สูงสุด แต่ในบทความนี้จะขอนำเสนอแบบจำลอง สินเชื่อรถยนต์ อีกรูปแบบหนึ่ง ซึ่งโดยปกติแล้วสินเชื่อรถยนต์บ้านเรามักจะคิดดอกเบี้ยแบบ Flat rate หรือดอกคงที่ ตามที่ได้อธิบายไปแล้วในเรื่อง การคำนวณสินเชื่อรถยนต์  สมมุติว่า เราหาแหล่งเงินกู้หรือสินเชื่อได้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก เหมือน สินเชื่อบ้าน เราควรจะเลือกสินเชื่อแบบไหนดี แนวคิดของเรื่องนี้ ต้องเริ่มจากปรับอัตราดอกเบี้ยแบบ Flat rate ไปเป็นดอกเบี้ยที่แท้จริง หรือ แบบลดต้นลดดอก (effective rate) จากนั้นจึงนำมาเปรียบเทียบกันได้ มาดูตัวอย่างกัน จากตัวอย่าง สินเขื่อรถยนต์ที่ได้นำเสนอไป  ซึ่งได้ข้อสรุปดังนี้

Flat Rate 6%

เงินต้นสินเชื่อรถยนต์ 675,000 บาท

จำนวนงวดผ่อนชำระ 60 งวด

สรุปเป็นค่างวด 14,625 บาท/งวด

ดอกเบี้ยที่แท้จริงของสินเชื่อรถยนต์ สามารถคำนวณได้โดยสูตร Excel : RATE ซึ่งมีรูปแบบของสูตร Excel ดังนี้

RATE (nper , pmt, pv , [fv] , [type] , [guess])

โดยจากตัวอย่าง 

nper = 60

pmt = -14625

pv = 675000

fv = 0

type = 0  เป็น เงื่อนไข จ่ายต้นงวด หรือจ่ายปลายงวด 1

guess เป็นค่าดอกเบี้ยที่เราเดาขึ้นมาให้ excel ใช้เริ่มต้นคำนวณ

จากข้อมูลดอกเบี้ยที่แท้จริงสามารถคำนวณจากสูตร Excel ได้พิมพ์สูตรดังนี้

RATE(60,-14625,675000,0,0,0.015)*12   (คูณ 12 เพื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยต่อปี)

ผลการคำนวณจะได้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเท่ากับ 10.85%/ปี

สมมุติมีแหล่งเงินกู้หรือสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก 9% ต่อปี  จะให้เห็นว่าการเลือกสินเชื่อแบบลดต้นลดดอกจะช่วยประหยัดค่าดอกเบี้ยได้มากกว่า สินเชื่อรถยนต์ 

จากบทความนี้ หวังว่าผู้อ่านจะนำไปใช้ในการคำนวณสินเชื่อรถยนต์และเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจเลือกประเภทสินเชื่อได้ครับ สำหรับการแปลงดอกเบี้ยคงตัว Flat Rate ไปเป็นแบบลดต้นลดดอก สามารถคำนวณได้คร่าวๆ โดยพบว่า ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะเท่ากับ 1.8 เท่าของดอกบี้ยแบบ Flat rate ซึ่งจากความสัมพันธ์ดังกล่าว กล่าวได้ว่า ดอกเบี้ยแบบ Flat rate จะมีค่าน้อยกว่าดอกเบี้ยที่แท้จริง เสมอ แน่นอนครับว่าในการประชาสัมพันธ์ สถาบันการเงินมักจะนำเสนอดอกเบี้ย flat rate เนื่องจากมันดูมีค่าน้อย ซึ่งจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อแบบเรามักจะเคลิ้มไปแล้วซิครับ ยังไงอย่าลืมคูณ 1.8 ก่อนพิจารณาสินเชื่อนะครับ

เปรียบเทียบการคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อแบบต่างๆ

การคิดดอกเบี้ยในการผ่อนชำระของการกู้แบบต่างๆ จะมีวิธีการคิด 2 วิธี ดังนี้ครับ

1. Simple Interest Method เป็นวิธีการคิดแบบ ต้นลดดอกลด  โดยยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือนจะเท่ากันและประกอบไปด้วย เงิน + ดอกเบี้ย โดยจะคิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นที่คงค้างเท่านั้น ดังนั้นในงวดแรกๆจะมีดอกเบี้ยมากกว่างวดหลังๆ 

2. Add-ON Method เป็นยอดผ่อนชำระต่อเดือนหาได้จากการนำเงินต้น + ดอกเบี้ยและนำมาหารเฉลี่ย ดังสมการ

                        เงินผ่อนต่อเดือน = (เงินต้น + ดอกเบี้ยจ่ายทั้งหมด)/จำนวนงวดที่ต้องการผ่อน

ทีนี้มาถึงแนวคิดหล่ะครับ ส่วนใหญ่ ดอกเบี้ยแบบ Add-ON Method มักจะดูมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยแบบ Simple Interest Method แต่อย่าลืมว่า อัตราดอกเบี้ยทั้ง 2 Method มีนิยามที่ไม่เหมือนกัน การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยทั้งสอง Method จะต้องเปรียบเทียบด้วย อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Annual Percentage Rate : APR) ครับ ซึ่งผมขอสรุปดังนี้นะครับ

1. การคิดดอกเบี้ยแบบ Simple Interest Method ค่า APR จะเท่ากับดอกเบี้ยที่ระบุตามสินเชื่อนั้นๆเลยครับ

2. การคิดดอกเบี้ยแบบ Add-ON Method ค่า APR จะมีค่าสูงกว่าดอกเบี้ยที่ระบุ โดยมีสูตรคำนวณโดยประมาณดังนี้

                APR = n(95N+9)I/((12N(N+1)(4P+I))

เมื่อ n คือ จำนวนงวดที่ต้องผ่อนชำระใน 1 ปี

N คือจำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด

I คือ ดอกเบี้ยจ่าย (บาท)

P คือ เงินต้น (บาท)

เรามาดูกันต่อครับ สินเชื่อประเภทใดคิดดอกเบี้ยแบบไหนกันบ้างครับ 

1. Simple Interest Method เช่น การกู้ซื้อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล กู้ตกแต่งบ้าน ฯลฯ

2. Add-ON Method เช่น กู้ซื้อรถยนต์ รถยนต์มือสอง เป็นต้น

แต่จุดมุ่งหมายของบทความนี้คืออยากให้ท่านผู้อ่านหยุดพิจารณาข้อเสนอของสถาบันการเงินต่างๆ ดูก่อนนะครับ ระยะหลังที่พบตามใบปลิวหรือหน้าร้านทองต่างๆ หรือ การแบ่งจ่ายบัตรเครดิตที่เซลล์โทรมาเสนอท่านนะครับ ถ้าไม่ใช่ผ่อนดอกเบี้ย 0% ดอกเบี้ยที่ระบุในคำโฆษณา คือ ดอกเบี้ยประเภท  Add-ON Method ท่านผู้อ่านต้องคำนวณ APR ดูก่อนนะครับก่อนตัดสินใจ ซึ่งดอกเบี้ยที่แท้จริงหากต่ำกว่า 20 -28% ต่อปีก็ถือว่า OK อยู่ครับ ผมได้ทำตัวอย่างแบบจำลองดอกเบี้ย APR จากข้อมูลดอกเบี้ยแบบ Add-ON Method มาเพื่อเป็นตัวอย่าง โดยจะขอยกตัวอย่างการผ่อนทองคำครับ ลองมาดูกันเลย ตามปกติการผ่อนทองคำ จะมีค่าธรรมเนียมการผ่อนเพิ่มขึ้นมาด้วยซึ่งเราจะต้องรวมไว้เป็นดอกเบี้ย (I) ด้วยครับ สมมุติ เราตกลงผ่อนทองคำน้ำหนัก 5 บาท ราคาบาทละ 18,500 บาท(รวมค่ากำเหน็จ) ผ่อน 10 เดือน ดอกเบี้ย 0.55%/เดือน ค่าธรรมเนียม 2.5% ต่อเดือน  มาดูผลการคำนวณ APR จากแบบจำลองใน Excel เลยครับ

download Excel ไฟล์ตัวอย่างการคิดดอกเบี้ยแท้จริงได้เลยครับ

จากแบบจำลองท่านจะเห็นว่า APR ขึ้นอยู่กับจำนวนงวดที่ผ่อนและดอกเบี้ย โดยหากจำนวนงวดเพิ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงก็จะลดลง แต่อย่าลืม ดอกเบี้ยรวมที่เราต้องจ่ายก็มากขึ้นด้วยครับ ที่สำคัญ ร้านทองโดยส่วนใหญ่หากจำนวนงวดมากกว่า 10 เดือน เขาก็จะเพิ่มอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอีก จะเห็นว่าเราก็ได้แต่รู้แต่ยังถึงอย่างไรผู้กำหนดอัตราดอกเบี้ยก็ยังเป็นร้านค้าอยู่ดีครับ แต่หากท่านคำนวณแล้วพบว่ายังต่ำกว่าดอกเบี้ยแบบ ต้นลดดอกลด หากยืนยันจะผ่อนเพื่อเป็นทรัพย์สินก็สุดแล้วแต่ละท่านครับ ที่สำคัญ ค่างวดที่ต้องชำระในแต่ละงวดมีผลกระทบกับ Cash flow ของท่านในแต่ละเดือนหรือไม่ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญมากครับในการพิจารณาเพิ่มภาระหนี้สินระยะสั้นครับ

การคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพื่อวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้าน(Home loan) ตอนที่ 2

ในบทความที่ผ่านมาได้นำเสนอแผนการลดดอกเบี้ยซื้อบ้านด้วยวิธีการชำระค่างวดเพิ่มจาก ค่างวดรายเดือน ซึ่งพบว่าทำให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระลดลง รวมถึงดอกเบี้ยซื้อบ้านก็ลดลงไปด้วย ในบทความนี้จะขอการสร้างแบบจำลองการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน เพื่อช่วยในการจำลองการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน โดยอาศัยการใช้โปรแกรม excel และสูตร excel PMT และ PPMT  แนวคิดการจำลองการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน จะเริ่มจาก การแยกเงินต้นและดอกเบี้ยที่ชำระในแต่ละงวด และการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย กู้ซื้อบ้านตามโปรโมชั่นของสถาบันการเงิน ผลที่ได้จากการจำลองจะทำให้เราสามารถเลือกโปรโมชั่นที่เหมาะสมกับเราได้ โดยจะขอสมมุติการกู้ซื้อบ้านตามตัวอย่างในบทความที่ผ่านมา โดยแบบจำลองที่ 1 จะนำเสนอการคำนวณการชำระค่างวดตามที่คำนวณได้จากสูตร excel : PMT และคำนวณเงินต้นจากสูตร excel : PPMT รูปแบบการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน จะกำหนดให้ หลัก A เป็นลำดับงวดชำระ หลัก B เป็นอัตาดอกเบี้ย หลัก C เป็นเงินค่างวดที่ต้องชำระ หลัก D เป็นเงินต้นที่ชำระในแต่ละงวด หลัก E เป็นดอกเบี้ยซื้อบ้านในแต่ละงวด และ หลัก F เป็นเงินต้นคงเหลือ สมมุติให้เริ่มต้นงวดที่ 1 ตรงแถว 14 โดยเขียนสูตร excel ได้ดังนี้

A14 = 1

B14 = 8

C14 = $E$8

D14 = PPMT(B14/(100*12),A14,$E$7,$E$4,0,0)

E14 = C14-D14

F14 = E4+D14

Copy สูตร excel ในแถวที่ 14 และวางลงแถวที่ 15 และทำการแก้ไขสูตร excel ใหม่บาง CELLS ดังนี้

A15 = A14+1

F15 = F14 + D15

ผลการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านแสดงได้ดังภาพที่ 1

ภาพที่ 1 ผลการจำลองสินเชื่อบ้าน

ให้ drag สูตรใน cells A15:F15 ลงไปอีก 358 แถว เพื่อให้ครบ 360 เดือน (แถวที่ 373) และทำการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านรวม เงินต้นกู้ซื้อบ้าน และ เงินทั้งหมดที่ต้องจ่ายในการกู้ซื้อบ้าน โดยใช้สูตร excel ดังนี้

E375 = SUM(E14:E373)

D375 = SUM(D14:D373)

C375 = SUM(C14:C373)

ผลการจำลองสินเชื่อบ้านแสดงได้ดังภาพที่ 2

ภาพที่ 2 ผลรวมดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน

เอาหล่ะครับ เรามาจำลองแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้านแบบที่ 2 กันครับ โดยเราจะชำระค่างวดในเดือนสุดท้ายของปี (เดือนที่ 12 ) เป็นเงินอีกหนึ่งเท่าตัว โดยจะขอยกตัวอย่างการจ่ายค่างวด 40,000 บาท ในเดือนสุดท้ายของปี  ก่อนอื่นขอให้ท่าน Copy สูตร excel ใน A14: F14 ไปวางเริ่มต้นที่ H14 และทำการแก้ไขสูตร excel ใหม่ ดังนี้

J14 = 20000            กำหนดยอดเงินที่ต้องการชำระแต่ละงวด

K14 = J14-L14       คำนวณยอดเงินต้นที่ชำระ

L14 = (30*I14/(365*100))*L4  เป็นสูตรคำนวณดอกเบี้ยซื้อบ้านรายเดือนจากยอดเงินต้น

M14 = L4-K14        คำนวณยอดเงินต้นคงเหลือ

ทำการ Copy สูตร excel ในแถวที่ 14 และวางลงแถวที่ 15 และทำการแก้ไขสูตร excel ใหม่บาง CELLS ดังนี้

H15 = H14+1

L15 = (30*I14/(365*100))*M14

M15 = M14-K15

ดังแสดงในภาพที่ 3

ภาพที่ 3 ผลการคำนวณดอกเบี้ยกู้บ้าน แบบที่ 2

ให้ drag สูตรใน cells H15:M15 ลงไปอีก 358 แถว เพื่อให้ครบ 360 เดือน (แถวที่ 373) ตามแผนการลดดอกเบี้ยซื้อบ้านแบบที่ 2 ให้ทำการแก้ไข เงินค่างวด ในหลัก J งวด 12 , 24,36 ,48 , .....360 จาก 20,000 เป็น 40,000 บาท การตรวจสอบผลการจำลอง ให้พิจารณายอดเงินต้นคงเหลือที่เป็นลบงวดแรก ซึ่งจะเป็นจำนวนงวดสุดท้ายที่เราต้องชำระ โดยจากตัวอย่างพบว่า การเพิ่มเงินค่างวดในเดือนสุดท้ายของปีอีกหนึ่งเท่า ทำให้เราต้องผ่อนชำระ 194 งวด (แถวที่ 207) ดังแสดงในภาพที่ 4 ซึ่งในงวดที่ 194 เราจะต้องชำระเงินเท่ากับ M206+L207 = 6,813.44+44.80 = 6,858.24 บาท

ภาพที่ 4 แสดงแถวที่ยอดเงินกู้บ้านคงเหลือเป็นลบ

ทำการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านรวม เงินต้นกู้ซื้อบ้าน และ เงินทั้งหมดที่ต้องจ่ายในการกู้ซื้อบ้าน โดยใช้สูตร excel ดังนี้

L375 = SUM(L14:L207)     คำนวณดอกเบี้ยซื้อบ้าน

K375 = SUM(K14:K206) + M206   คำนวณเงินต้นทั้งหมด

J375 = SUM(J14:J206) + M206 + L207   คำนวณเงินที่ชำระสินเชื่อทั้งหมด

ดังแสดงในภาพที่ 5

ภาพที่ 5 ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านตามแบบที่ 2

ซึ่งจะพบว่าแผนการลดดอกเบี้ยแบบที่ 2 มีประสิทธิภาพกว่าแผนการลดดอกเบี้ยซื้อบ้านแบบที่ 1 ครับโดยสามารถลดดอกเบี้ยได้มากกว่าถึง 463,271 บาท และยังลดเวลาการผ่อนชำระลงได้มากกว่าด้วย แต่ทั้งนี้ก็อยู่ที่ท่านผู้อ่านจะนำไปวางแผนกันหล่ะครับว่า 40,000 บาทมากไปหรือไม่ ซึ่งท่านสามารถทดลองปรับเปลี่ยนได้ในแบบจำลองครับ ในบทความต่อไปจะนำเสนอการคำนวณตามโปรโมชั่นของสถาบันการงาน จำพวก 3 ปี แรก ดอกเบี้ยคงที่ หลังจากนั้นลอยตัว หรือ 0% ใน 1 ปี แรก จากนั้นลอยตัว เพื่อให้ท่านผู้อ่านนำไปจำลองดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านของท่านต่อไป

การคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพื่อวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้าน(Home loan) ตอนที่ 1

ปัจจัยหนึ่งของการตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือ คอนโด คือดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นหนึ่งในต้นทุนของการกู้ซื้อบ้าน โดยดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านจะแฝงอยู่ในค่างวดผ่อนชำระรายเดือน ที่ผู้กู้ต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อบ้าน โดยค่างวดผ่อนชำระรายเดือนที่ต้องจ่ายนั้นจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับจำนวนเงินกู้ยืม อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และระยะเวลาที่กู้ยืม โดยการกู้ซื้อบ้าน สถาบันการเงินมักจะคิดดอกเบี้ยด้วยวิธี ต้นลดดอกลด ซึ่งเป็นวิธีที่คิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นที่ค้างชำระเท่านั้น จึงทำให้ค่างวดผ่อนชำระรายเดือนในงวดแรกๆ จะประกอบด้วย ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก โดยเราสามารถคำนวณค่างวดกู้ซื้อบ้านได้ด้วยสูตร excel : PMT และยังสามารถคำนวณเงินต้นที่ชำระในแต่ละเดือนด้วยสูตร Excel : PPMT 

สมมุติว่า ต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ ราคา 2,360,000 บาท ก่อนที่จะวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้าน เพื่อให้เสียค่าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านน้อยที่สุดแล้ว เราจะเริ่มจากคำนวณค่างวดผ่อนชำระรายเดือน ในกรณีที่ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคงที่ และ ในระยะเวลากู้ยืมที่มากที่สุดที่เราจะได้ โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ขออ้างอิง อัตราดอกเบี้ย MLR+1 และระยะเวลากู้ยืมเป็น 360 เดือน (30 ปี) โดยเงินดาวน์เท่ากับ 0 บาท เราสามารถคำนวณใน Excel ได้ดังภาพที่ 1

ภาพที่ 1 การคำนวนค่างวดกู้ซื้อบ้าน

จากภาพที่ 1 ท่านจะเห็นว่า ท่านจะต้องผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านงวดละ 17,316.84 บาท โดยหากท่านผ่อนบ้านด้วยค่างวดดังกล่าวเป็นระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเสียให้กับสถาบันการเงินจะเท่ากับ 3,874,063.82 บาท  การวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้านวิธีแรกที่จะนำเสนอคือ ให้ท่านดำเนินการจ่ายค่างวดมากกว่าค่างวดที่คำนวณได้ สมมุติว่ามีความสามารถจ่ายค่างวดได้ที่เดือนละ 20,000 บาท แบบสบายๆ ตามที่ได้กล่าวไว้แล้วว่า การคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเป็นแบบ ต้นลดดอกลด สมมุติว่าสถาบันการเงินยอมให้เราจ่ายค่างวดกู้ซื้อบ้านเกินกว่าที่กำหนดไว้ได้ตั้งแต่งวดแรก เราจะใช้ฟังก์ชัน Goal Seek ช่วยคำนวณหาระยะเวลาการผ่อนชำระที่ลดลง กรณีที่จ่ายค่างวดเพิ่มขึ้น โดยไปที่เมนู Data เลือก What-If Analysis เลือก Goal Seek ดังภาพที่ 2 จะปรากฏหน้าต่าง Goal Seek ดังภาพที่ 3 โดยกำหนดให้ Set Cell เป็น ค่างวดรายเดือน K7 ให้เป็นค่า (To Cell) -20000 โดยการปรับเปลี่ยนระยะเวลาผ่อนชำระ K6 กด OK Excel จะคำนวณระยะเวลาการผ่อนชำระที่เหมาะสมกับการผ่อนชำระ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 233 เดือน ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านลดลงเหลือ 2,290,130.06 บาท ซึ่งก็จะช่วยลดดอกเบี้ยซื้อบ้านให้ท่านได้มากพอควรเลยครับ

ภาพที่ 2 การเลือก Goal Seek

ภาพที่ 3 การใช้สูตร Excel

ภาพที่ 4 ผลการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน กรณีเพิ่มเงินค่างวด

ในบทความนี้ได้แสดงให้ท่านเห็นแผนการลดดอกเบี้ยซื้อบ้านแบบที่ 1 ไปแล้วนะครับ ในบทความต่อๆไปจะนำเสนอลักษณะของเงื่อนไขการกู้ซื้อบ้านแบบอื่นๆที่สถาบันการเงินเสนอให้ผู้กู้ไปพิจารณาครับ ซึ่งเราจะทำแบบจำลองในแต่ละเงื่อนไขเพื่อเปรียบเทียบก่อนเลือกสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินต่อไปครับ  

หัวข้อที่น่าสนใจ

การคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพื่อวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้าน(Home loan) ตอนที่ 2

หนี้บัตรเครดิตตัวเลือกลำดับท้ายๆของการบริหารการเงินบุคคล(Credit Card)

หนี้บัตรเครดิตเป็นปัญหาการบริหารการเงินส่วนบุคคลในปัจจุบัน ถือว่าเป็นอันดับหนึ่งของสังคม และเป็นต้นเหตุของการเป็นหนี้นอกระบบในลำดับถัดมา ในบทความนี้จึงอยากนำเสนอทางเลือกการบริหารหนี้บัตรเครดิตให้กับท่านผู้อ่าน บัตรเครดิตหากเราสามารถชำระหนี้บัตรเครดิตได้ตามกำหนดของสถาบันที่ปล่อยหนี้บัตรเครดิต ดอกเบี้ยของหนี้บัตรเครดิตก็จะเท่ากับ 0 แต่ในสภาพปัจจุบัน แต่หากชำระเงินต้นของหนี้บัตรเครดิตไม่ครบตามใบแจ้งหนี้ ดอกเบี้ยจากหนี้บัตรเครดิตก็จะถูกคำนวณทันที ซึ่งในส่วนดอกเบี้ยบัตรเครดิตจะถือว่ามากพอสมควร จากข้อมูลที่ได้รวบรวมมา แหล่งสินเชื่อที่เราควรจะพิจารณาก่อนขอสินเชื่อ (ขอเป็นหนี้) หากเรียงลำดับตามอัตราดอกเบี้ยจะสามารถเรียงได้ดังนี้

1. แหล่งสินเชื่อจากสถาบันการเงินด้านเกษตรกร ดังนั้นหากใครสามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อนี้ได้ให้ทำเป็นลำดับแรก (ธกส , สหกรณ์การเกษตร เป็นต้น)

2. สินเชื่อบ้าน หมายถึงการจำนองบ้านหรือที่ดิน ซึ่งเหมาะกับท่านที่มีสินทรัพย์

3.สินเชื่อบัตรเงินสดหรือสินเชื่อส่วนบุคคลซึ่งเป็นแบบลดต้นลดดอก

4.หนี้บัตรเครดิต

5.หนี้นอกระบบ

ความตั้งใจที่จะนำเสนอในบทความนี้ก็เพียงแต่หวังว่า หากจำเป็นจะต้องเป็นหนี้ ขอให้หนี้บัตรเครดิตเป็นตัวเลือกลำดับสุดท้ายและหากสามารถรีไฟแนนซ์หนี้บัตรเครดิตได้ก็ควรเลือกเป็นหนี้ระยะยาวแทน การเลือกสินเชื่อส่วนบุคคลเป็นทางออกที่ดีกว่าครับ อย่าให้เลยไปถึงหนี้นอกระบบ ซึ่งจะเห็นว่าในปัจจุบันน่ากลัวเป็นอย่างยิ่งครับ แต่เหนืออื่นใดหากลดค่าใช้จ่ายฟุ่มเฟือยได้ท่านก็ห่างไกลจากการเป็นหนี้อย่างแน่นอนครับ โชคดีไม่มีหนี้

ตารางช่วยคำนวณสินเชื่อหรือเงินกู้เพื่อการบริโภค (Consumer loans Table)

สวัสดีครับท่านผู้อ่าน ช่วงนี้หลายท่านประสบปัญหาอุทกภัยทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายต่างๆสำหรับการฟื้นฟูชีวิตและทรัพย์สิน การขอสินเชื่อเพื่อการบริโภคเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับท่านที่มีเงินเก็บหรือเงินสำรองไม่พอ หรืออาจจะไม่มีทรัพย์สิน ทั้งนี้การเลือกแหล่งให้สินเชื่อเพื่อการบริโภคเพื่อให้เหมาะสมกับแต่ละท่านก็เป็นสิ่งจำเป็น โดยปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณาคือ เงินต้นที่ต้องการ ระยะเวลาในการผ่อนชำระเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ บทความนี้เราจะนำเสนอการใช้ excel สร้างตารางเพื่อช่วยคำนวณสินเชื่อหรือเงินกู้ ซึ่งจะทำให้ท่านผู้อ่านสามารถประมาณการได้เมื่อต้องไปติดต่อขอสินเชื่อเงินกู้กับแหล่งให้สินเชื่อ ก่อนอื่นมาดูองค์ประกอบของตารางช่วยคำนวณสินเชื่อก่อนครับ โดยเราจะคิดยอดการผ่อนชำระสินเชื่อหรือเงินกู้ที่เงินต้น 1,000 บาท โดยกำหนดให้แถวที่สองในแนวนอนของตารางเป็นจำนวนเดือนในการผ่อนชำระเงินกู้หรือสินเชื่อ หลักแรกของตารางเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้หรือสินเชื่อต่อปี ครับ ดังแสดงในภาพที่ 1

ภาพที่ 1 รูปแบบตารางคำนวณเงินกู้หรือสินเชื่อ

การใช้สูตร excel ช่วยคำนวณ เราจะใช้สูตร excel : PMT และ ABS ช่วยคำนวณครับ โดย PMT เป็นสูตรช่วยคำนวณหายอดการผ่อนชำระเงินกู้ ABS ช่วยแปลงผลลัพธ์การคำนวณจากสูตร PMT ให้มีค่าเป็นบวก ดังนั้นที่ CELL B3 เราจะคำนวณยอดการผ่อนชำระเงินกู้ได้โดยการเขียนสูตร excel ดังนี้

= ABS(PMT($A3/12,B$2,1000,0,0))

เราสามารถ drag สูตร excel ดังกล่าวครอบคลุมทั้งตารางจะได้ตารางช่วยคำนวณเงินกู้หรือสินเชื่อดังแสดงในภาพที่ 2

ภาพที่ 2 ตารางช่วยคำนวณสินเชื่อหรือเงินกู้ (เงินต้น 1,000 บาท)

จากภาพที่ 2 หากท่านต้องการเงินกู้ 20,000 บาท โดยคิดดอกเบี้ย 28% ต่อปี ระยะเวลาการผ่อนชำระ 24 เดือน ท่านจะต้องผ่อนชำระกับแหล่งสินเชื่อเงินกู้เท่ากับ (20,000/1,000)x54.89 = 1,097.77 บาทต่อเดือน

ท่านผู้อ่านจะเห็นว่าหากสร้างตารางคำนวณสินเชื่อหรือเงินกู้แล้วทำการพิมพ์ใส่กระดาษเก็บไว้ ท่านผู้อ่านก็จะสามารถคำนวณหายอดผ่อนชำระเงินกู้หรือสินเชื่อได้ทันทีทุกที่ เพราะจากตัวอย่างการคำนวณสินเชื่อท่านผู้อ่านจะเห็นว่าเราเพียงใช้โทรศัพท์มือถือธรรมดาๆก็สามารถคำนวณสินเชื่อให้ท่านผู้อ่านได้แล้วครับ อย่าลืมหลักการขอสินเชื่อของท่านให้ดีนะครับ ยอดผ่อนชำระเงินกู้จะต้องอยู่ในเกณฑ์ที่เรามีความสามารถในการผ่อนชำระได้ครับ สวัสดีครับ

การใช้ excel คำนวณสินเชื่อเพื่อการบริโภค (Consumer loans) ตอนที่ 2

การคำนวณสินเชื่อ โดยใช้ excel ในบทความนี้จะกล่าวต่อเนื่องจากการคำนวณสินเชื่อในบทความที่ผ่านมาครับ โดยจะกล่าวถึงวิธีการคิดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อที่จ่ายชำระคืนแบบผ่อนชำระ ซึ่งผู้ขอสินเชื่อทั่วไปนิยมใช้บริการจากสถาบันการเงินหรือผู้ให้สินเชื่อ การคำนวณสินเชื่อแบบผ่อนชำระมี 2 วิธี ดังนี้

1. Simple Interest Method เป็นสินเชื่อที่ผ่อนชำระที่มีจำนวนเงินผ่อนชำระเท่ากันทุกงวด โดยเงินที่ผ่อนชำระคืนในแต่ละงวดของสินเชื่อประเภทนี้จะประกอบด้วย เงินต้น และ ดอกเบี้ย การคิดดอกเบี้ยสินเชื่อวิธีนี้เป็นการคิดดอกเบี้ยจากยอดหนี้ค้างชำระเท่านั้น จึงส่งผลให้เงินจำนวนเงินที่ผ่อนชำระในงวดแรกๆมีสัดส่วนของดอกเบี้ยมากกว่างวดหลัง เนื่องจากในงวดแรกๆ ยังมีการชำระเงินต้นไม่มากนักจึงทำให้มียอดหนี้คงค้างสูง การคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อแบบนี้นิยมเรียกว่า การคิดแบบต้นลดดอกลด หรือลดต้นลดดอก การคำนวณดอกเบี้ยและเงินต้นในแต่ละงวดสามารถใช้สูตร excel : PMT ซึ่งได้นำเสนอไปแล้ว ข้อสังเกต การคิดดอกเบี้ยสินเชื่อแบบผ่อนชำระเท่ากันทุกงวดด้วยวิธี Simple Interest Method อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยที่ระบุไว้

2. Add-on Method การคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อด้วยวิธีนี้สามารถหาจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระสินเชื่อได้จากการนำเงินต้นบวกกับดอกเบี้ยจ่ายและนำมาเฉลี่ยเป็นจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละงวดดังสมการต่อไปนี้

จำนวนเงินที่ผ่อนสินเชื่อ = (เงินต้น + ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมด)/N

เมื่อ N คือ จำนวนงวดที่ต้องผ่อนชำระสินเชื่อ

การคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง

APR = n(95N + 9)I/(12N(N+1)(4P+I))

เมื่อ

APR คืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง

n คือจำนวนงวดที่ต้องผ่อนชำระสินเชื่อใน 1 ปี

N คือจำนวนงวดที่ต้องผ่อนชำระสินเชื่อ

I คือดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย(บาท)

P คือเงินต้น(บาท)

อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของวิธีการคิดแบบ Add-on Method จะมีค่าสูงกว่าวิธี Simple Interest Method ค่อนข้างมาก ท่านผู้อ่านสามารถใช้ excel ช่วยคำนวณเปรียบเทียบได้ วิธีการคิดดอกเบี้ยแบบ Add-on Method จะพบมากในสินเชื่อรถยนต์ครับ

ในบทความนี้ทุกท่านก็ได้รู้จักวิธีการคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อผู้บริโภคได้ครบแล้วนะครับก็หวังว่าแนวคิดหรือวิธีการคำนวณจะช่วยท่านผู้อ่านในการตัดสินใจเลือกใช้สินเชื่อแต่ละประเภทได้อย่างเหมาะสมครับ บทความต่อไปจะนำเสนอข้อดีข้อเสียของแหล่งให้สินเชื่อผู้บริโภคต่อครับ สวัสดีครับ

การใช้ excel คำนวณสินเชื่อเพื่อการบริโภค (Consumer loans) ตอนที่ 1

การใช้ excel ในบทความนี้ขอนำเสนอการคำนวณสินเชื่อเพื่อการบริโภค ซึ่งผมเชื่อว่าท่านผู้อ่านคงมีโอกาสได้สัมผัสกันบ้างแล้ว โดยพบว่ามีความแตกต่างจากบัตรเครดิตอยู่บ้างซึ่งจะกล่าวในคราวต่อไปครับ โดยส่วนใหญ่สินเชื่อเพื่อการบริโภคมักจะถูกใช้ในการไปซื้อของที่มีราคาสูงเช่น สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อบ้าน หรือนำไปใช้วัตถุประสงค์เฉพาะอย่าง เช่น สินเชื่อเพื่อการศึกษาต่อ สินเชื่อส่วนบุคคล โดยสินเชื่อเพื่อการบริโภคจะได้มาในรูปแบบของเงินสดครับ มาดูชนิดของสินเชื่อเพื่อการบริโภคกันก่อนครับ หากแบ่งตามลักษณะการจ่ายชำระคืนสินเชื่อ จะแบ่งได้เป็น 2 ชนิด คือ

1. สินเชื่อที่จ่ายคืนครั้งเดียว (Single payment loans) โดยจะจ่ายคืนครั้งเดียวเมื่อครบกำหนดทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย โดยทั่วไปพบว่าจะมีระยะเวลาของสินเชื่อไม่เกิน 1 ปี
2. สินเชื่อที่จ่ายคืนแบบผ่อนชำระ (Installment loans) เป็นสินเชื่อที่ผู้กู้จะต้องจ่ายชำระคืนเป็นงวดๆ และมักจะพบการกำหนดให้ผ่อนชำระเป็นรายเดือน

หากแบ่งตามหลักประกันในการกู้ยืม จะแบ่งสินเชื่อเพื่อการบริโภคเป็น 2 ชนิดเช่นกันคือ

1. สินเชื่อที่มีหลักประกัน (secured loans) เป็นการขอสินเชื่อที่ผู้ขอมีสินทรัพย์เป็นหลักประกัน หากผู้ขอสินเชื่อไม่สามารถชำระสินเชื่อได้ตามกำหนด จะถูกผู้ให้กู้นำสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาจ่ายชำระสินเชื่อ เช่น สินเชื่อรถยนต์ ก็มีรถยนต์เป็นหลักประกัน สินเชื่อบ้านก็มีบ้านเป็นหลักประกัน เป็นต้น
2. สินเชื่อไม่มีหลักประกัน (Unsecured loans) เป็นการขอสินเชื่อที่ไม่มีสินทรัพย์ใดๆเป็นหลักประกัน ซึ่งแน่นอนครับ ดอกเบี้ยของสินเชื่อประเภทนี้จะมีอัตราที่สูงกว่าสินเชื่อชนิดมีหลักประกัน เนื่องจากมีความเสี่ยงที่ไม่ได้รับเงินต้นและดอกเบี้นคืน ตัวอย่างเช่น สินเชื่อส่วนบุคคล(Personal loans)

มาดูวิธีการคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อการบริโภค

1. สินเชื่อจ่ายคืนครั้งเดียว มีวิธีคิดดอกเบี้ย 2 วิธีดังนี้
1. Simple Interest Method คำนวณดอกเบี้ยดังนี้

ดอกเบี้ย = เงินต้น*อัตราดอกเบี้ย*ระยะเวลากู้คืน (1)

หากพิจารณาอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ขอสินเชื่อต้องจ่ายจริงสามารถหาได้ดังนี้

อัตราดอกเบี้ยแท้จริง = 2*n*ดอกเบี้ยที่จ่ายตามสมการที่ 1/(P(N+1) (2)

เมื่อ n คือจำนวนงวดที่ต้องผ่อนชำระใน 1 ปี

P คือเงินต้น

N คือ จำนวนงวดที่ต้องผ่อนชำระทั้งหมด

การคิดดอกเบี้ยด้วยวิธี Simple Interest Method อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจะมีค่าเท่ากับอัตราดอกเบี้ยที่ระบุ

2. วิธี Discount การคำนวณดอกเบี้ยจะเหมือนกับวิธี Simple Interest Method แต่แตกต่างกันที่วิธีการนี้ผู้ให้สินเชื่อจะหักดอกเบี้ยไว้ก่อน ซึ่งทำให้ผู้ขอสินเชื่อได้รับเงินจากสินเชื่อไปเท่ากับ เงินต้น – ดอกเบี้ย และเมื่อครบกำหนดผู้ขอสินเชื่อจะต้องชำระสินเชื่อคืนตามจำนวนเงินต้นที่ระบุไว้ เช่น ต้องการยืมเงิน 10,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 5 ผู้ขอสินเชื่อจะได้รับเงินไปเท่ากับ 10,000 – 500 = 9,500 และเมื่อครบกำหนดผู้ขอสินเชื่อจะต้องชำระสินเชื่อเป็นเงิน 10,000 บาท (เรียกง่ายๆในวงการหนี้ว่า ดอกหัก)

หากพิจารณาอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตามสมการที่ 2 จะพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของการคิดดอกเบี้ยแบบวิธี Discount จะมีค่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ระบุ

มาถึงตรงนี้ท่านผู้อ่านอาจจะเขียนสูตร excel เพื่อคำนวณดอกเบี้ยและอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเพื่อใช้เปรียบเทียบและตัดสินใจในการขอสินเชื่อต่อไปครับ เดี๋ยวบทความต่อไปผมจะมาเล่าถึงการคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อชนิดที่จ่ายจ่ายคืนแบบผ่อนชำระต่อไปครับ สวัสดีครับ

ปล สินเชื่อนอกระบบ (เงินกู้นอกระบบ) ก็คิดดอกเบี้ยใน 2 ลักษณะนี้เช่นกัน เพียงแต่อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดขึ้นมาจะมีค่าสูงกว่าสินเชื่อในระบบซึ่งถูกควบคุมด้วยกฎหมายครับ