วันเสาร์ที่ 17 สิงหาคม พ.ศ. 2556

การคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพื่อวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้าน(Home loan) ตอนที่ 1

ปัจจัยหนึ่งของการตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือ คอนโด คือดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นหนึ่งในต้นทุนของการกู้ซื้อบ้าน โดยดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านจะแฝงอยู่ในค่างวดผ่อนชำระรายเดือน ที่ผู้กู้ต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อบ้าน โดยค่างวดผ่อนชำระรายเดือนที่ต้องจ่ายนั้นจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับจำนวนเงินกู้ยืม อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และระยะเวลาที่กู้ยืม โดยการกู้ซื้อบ้าน สถาบันการเงินมักจะคิดดอกเบี้ยด้วยวิธี ต้นลดดอกลด ซึ่งเป็นวิธีที่คิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นที่ค้างชำระเท่านั้น จึงทำให้ค่างวดผ่อนชำระรายเดือนในงวดแรกๆ จะประกอบด้วย ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก โดยเราสามารถคำนวณค่างวดกู้ซื้อบ้านได้ด้วยสูตร excel : PMT และยังสามารถคำนวณเงินต้นที่ชำระในแต่ละเดือนด้วยสูตร Excel : PPMT 
สมมุติว่า ต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ ราคา 2,360,000 บาท ก่อนที่จะวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้าน เพื่อให้เสียค่าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านน้อยที่สุดแล้ว เราจะเริ่มจากคำนวณค่างวดผ่อนชำระรายเดือน ในกรณีที่ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคงที่ และ ในระยะเวลากู้ยืมที่มากที่สุดที่เราจะได้ โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ขออ้างอิง อัตราดอกเบี้ย MLR+1 และระยะเวลากู้ยืมเป็น 360 เดือน (30 ปี) โดยเงินดาวน์เท่ากับ 0 บาท เราสามารถคำนวณใน Excel ได้ดังภาพที่ 1
ภาพที่ 1 การคำนวนค่างวดกู้ซื้อบ้าน
จากภาพที่ 1 ท่านจะเห็นว่า ท่านจะต้องผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านงวดละ 17,316.84 บาท โดยหากท่านผ่อนบ้านด้วยค่างวดดังกล่าวเป็นระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเสียให้กับสถาบันการเงินจะเท่ากับ 3,874,063.82 บาท  การวางแผนลดดอกเบี้ยซื้อบ้านวิธีแรกที่จะนำเสนอคือ ให้ท่านดำเนินการจ่ายค่างวดมากกว่าค่างวดที่คำนวณได้ สมมุติว่ามีความสามารถจ่ายค่างวดได้ที่เดือนละ 20,000 บาท แบบสบายๆ ตามที่ได้กล่าวไว้แล้วว่า การคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเป็นแบบ ต้นลดดอกลด สมมุติว่าสถาบันการเงินยอมให้เราจ่ายค่างวดกู้ซื้อบ้านเกินกว่าที่กำหนดไว้ได้ตั้งแต่งวดแรก เราจะใช้ฟังก์ชัน Goal Seek ช่วยคำนวณหาระยะเวลาการผ่อนชำระที่ลดลง กรณีที่จ่ายค่างวดเพิ่มขึ้น โดยไปที่เมนู Data เลือก What-If Analysis เลือก Goal Seek ดังภาพที่ 2 จะปรากฏหน้าต่าง Goal Seek ดังภาพที่ 3 โดยกำหนดให้ Set Cell เป็น ค่างวดรายเดือน K7 ให้เป็นค่า (To Cell) -20000 โดยการปรับเปลี่ยนระยะเวลาผ่อนชำระ K6 กด OK Excel จะคำนวณระยะเวลาการผ่อนชำระที่เหมาะสมกับการผ่อนชำระ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 233 เดือน ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านลดลงเหลือ 2,290,130.06 บาท ซึ่งก็จะช่วยลดดอกเบี้ยซื้อบ้านให้ท่านได้มากพอควรเลยครับ

ภาพที่ 2 การเลือก Goal Seek

ภาพที่ 3 การใช้สูตร Excel


ภาพที่ 4 ผลการคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน กรณีเพิ่มเงินค่างวด

ในบทความนี้ได้แสดงให้ท่านเห็นแผนการลดดอกเบี้ยซื้อบ้านแบบที่ 1 ไปแล้วนะครับ ในบทความต่อๆไปจะนำเสนอลักษณะของเงื่อนไขการกู้ซื้อบ้านแบบอื่นๆที่สถาบันการเงินเสนอให้ผู้กู้ไปพิจารณาครับ ซึ่งเราจะทำแบบจำลองในแต่ละเงื่อนไขเพื่อเปรียบเทียบก่อนเลือกสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินต่อไปครับ  

หัวข้อที่น่าสนใจ

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น

แสดงความคิดเห็น

Yahoo bot last visit powered by  Ybotvisit.com