มารู้จัก NPV ก่อนตัดสินใจลงทุน

ในบทความนี้ จะนำเสนอให้ท่านผู้อ่านมารู้จัก ค่า NPV ซึ่งเป็นดัชนีที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุนในโครงการต่างๆ เช่น การวางแผนประกันชีวิต การลงทุนอสังหาฯ การออมเงิน เป็นต้น จากบทความที่ผ่านมา ได้แนะนำ การคำนวณค่า IRR และได้นำเสนอ แนวคิดของ การคำนวณมูลค่าเงินลงทุนในปัจจุบันไปแล้ว เพื่อตัดสินใจในการลงทุนไปแล้ว ซึ่งโดยปกติหลังการลงทุนในโปรเจคต่างๆ ในปีต่อๆมา ผลตอบแทนจากการลงทุนจะถูกคืนมาให้กับผู้ลงทุน เสมอ ดังตัวอย่างเช่น การลงทุนซื้อ คอนโด เพื่อให้คนเช่า ผู้ลงทุนก็จะได้เงินค่าเช่าคืนในทุกๆเดือน และหลังจากนั้น 5 ปี ผู้ลงทุนอาจจะปิดโครงการโดยการขาย คอนโด หรือ บ้าน ไป การวิเคราะห์แผนการลงทุนดังกล่าว นักลงทุนจะต้องใช้ค่า NPV มาช่วยในการตัดสินใจ นอกเหนือจากการคำนวณค่า IRR ก่อนอื่นมารู้จักค่า NPV กันก่อนครับ NPV ย่อมาจากคำว่า NET Present Value แปลเป็นไทยก็คือ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ เป็นการแปลงค่าเงินในอนาคต ที่เราคาดว่าจะได้รับคืนจากการลงทุน มาเป็นค่าเงินปัจจุบัน  โดยมีปัจจัยสำคัญคือ Discount Rate ซึ่งก็คือ ผลตอบแทนที่เราพึงพอใจต่อปี (โดยปกติก็ต้องมากกว่าอัตราเงินเฟ้อ + อัตราดอกเบี้ยที่ผู้ลงทุนพอใจ) ลบกับเงินลงทุนในโครงการ โครงการที่มีมูลค่า NPV มากกว่า 0 จะเป็นโครงการที่มีความน่าลงทุน 

การคำนวณค่า NPV ใน Excel จะต้องใช้สูตรอย่างระมัดระวัง เนื่องจาก สูตร Excel : NPV จะไม่ได้คืนค่า NPV ตามนิยามทางการเงินนะครับ เรามาดูตัวอย่าง การคำนวณค่า NPV ของ โครงการลงทุนในอสังหาฯ ตามตัวอย่างในบทความ การคำนวณ IRR กันครับ 

ในตัวอย่างนี้ เราจะคำนวณ ค่า NPV โดยสมมุติว่า เราพอใจในผลตอบแทนของการลงทุน 3% ต่อปี (Discount Rate) เราจะเขียน สูตร Excel คำนวณได้ดังนี้ครับ (ข้อควรระวังการใช้สูตร Excel : NPV คือ ในตาราง Cash flow สุทธิ ในปีที่ 1 - 5 จะต้องไม่มีช่องไหนเป็นช่องว่าง หากปีไหนไม่มีผลตอบแทนกลับให้กำหนดเป็น 0 ลงไป มิฉะนั้นการคำนวณจะมีข้อผิดพลาดนะครับ)

 

จากผลการคำนวณค่า NPV พบว่ามีค่าเป็นบวก ดังนั้น โครงการลงทุนนี้น่าลงทุน มีข้อสังเกตุที่น่าสนใจ จะเห็นว่า ค่า IRR ของโครงการนี้ค่อนข้างต่ำ นั่นคือ 3.53% ซึ่งหากนักลงทุนเลือก อัตราผลตอบแทนต่ำกว่า% IRR ค่า NPV ที่ได้จะมีค่าเป็นบวกเสมอครับ แต่หากพิจารณาให้ดีจะพบว่า หากเรามีผลตอบแทนที่เราพึงพอใจ แล้ว การคำนวณ IRR ก่อนก็จะพอบอกประสิทธิภาพของแผนการลงทุนเราได้ระดับหนึ่งครับ จากโครงการลงทุนนี้ หากจะได้ค่า IRR สูง ผมแนะนำว่าควรจะขายบ้านในราคาที่สูงกว่านี้ครับ ซึ่งหากนักลงทุนเปลี่ยนราคาขายบ้านจาก 2,310,000 เป็น 2,500,000 บาท จะพบว่าค่า IRR จะมีค่าเพิ่มขึ้นเป็น 6.55% ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ ไปแล้ว แผนการลงทุนนี้น่าจะมีประสิทธิภาพกว่าแผนเดิม หรือหากเพิ่มค่าเช่าเป็น 10,000 บาทต่อเดือน และขายบ้านมือสองในราคา  2,500,000 บาท เราจะมีค่า NPV เท่ากับ 245,542 บาท(Discout Rate 3%) และ IRR เพิ่มขึ้นเป็น  7.58% 

การกำหนดราคาค่าเช่ารายเดือน และการกำหนดราคาขายบ้านมือสองมีปัจจัยอะไรบ้าง รออ่านในบทความต่อๆไปนะครับ 

มารู้จัก IRR พื้นฐานสำหรับตัดสินใจการลงทุน (Money Investment : IRR)

สวัสดีครับ บทความนี้จะขอนำเสนอ ดัชนีชีวัดที่สำคัญ สำหรับเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจลงทุนการเงิน ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำประกันชีวิต เป็นต้น จากบทความที่ผ่านมา ได้แนะนำ พื้นฐานของมูลค่าของเงินไปแล้ว 2 ตัว นั่นคือ มูลค่าเงินปัจจุบัน (Present Value : PV) และ มูลค่าเงินในอนาคต (Feature Value : FV) เข้าไปศึกษาดูได้ครับ ดัชนีชีวัด ที่จะกล่าวถึงในบทความนี้คือ Internal Rate of Return หรือ IRR เป็นอัตราผลตอบแทนภายใน

IRR คือ ดัชนีที่ใช้ประเมินว่า การลงทุนในโครงการที่กำลังศึกษาอยู่ ให้ผลตอบแทนเท่าใด โดยการทดลองสุ่ม Discount Rate ที่จะทำให้ NPV มีค่าเท่ากับ ศูนย์ กล่าวคือ เงินสดที่ได้ตอบแทนในอนาคตคำนวณกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน(PV) มีค่าเท่ากับ เงินลงทุนในโครงการ หรือในการลงทุน

IRR สามารถคำนวณโดยใช้สูตร Excel ดังนี้

IRR(values,[guess])

values คือ มูลค่าของเงินในโครงการที่ศึกษา (Cash flow)

guess คือ ค่า IRR สุ่มเริ่มต้น (ไม่กำหนดก็ได้)

มาดูตัวอย่างการคำนวณ IRR กันครับ

สมมุติเรามีการศึกษาโครงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการหนึ่ง ซึ่งมีการลงทุนซื้อบ้านเพื่อให้เช่า โดย หากผู้ลงทุนอสังหาฯ ดังกล่าว โดยบ้านหลังดังกล่าว ราคา 2,310,100 บาท ดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรก เท่ากับ MRR-1.5%/ปี (มีค่าเท่ากับ 4.47%/ปี) โดยในการลงทุนอสังหาฯ ดังกล่าว ผู้ลงทุนมีเงินสดส่วนตัว 1,000,000 บาท ดังนั้น ส่วนต่างจึงยื่นกู้ธนนาคา 1,310,000 บาท ในระยะเวลา 25 ปี ซึ่งทำให้ต้องผ่อนจ่ายเดือนละ 7,259.12 (คำนวณด้วยสูตร Excel ตามบทความนี้ครับ) สมมุติว่าต้องจ่ายค่าจดจำนอง และค่าภาษีซื้อขาย รวมเป็นเงิน 69,300 บาท สมมุติว่า มีผู้เช่าบ้านหลังดังกล่าวทันที ในราคาค่าเช่า 9,000 บาท/เดือน 

มาคำนวณ IRR กันครับว่า หากให้เช่าเป็นระยะเวลา 5 ปี และหากประเมินราคาบ้านมือสองแล้ว จะขายบ้านมือสอง ด้วยราคา 2,310,000 บาท ในขณะเดียวกัน ในการปิดบัญชีเงินกู้สินเชื่อบ้าน หลังจากผ่อนชำระมา 5 ปี จะเหลือเงินต้นที่ต้องชำระธนาคารก่อนขายเท่ากับ (การคำนวณเงินต้นคงเหลือหลังผ่อนชำระเงินกู้สามารถอ่านได้จากบทความนี้ครับ) มาดูตารางการคำนวณ IRR กันครับ

ตัวอย่าง การประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนด้วย ค่า IRR

จากตัวอย่างที่ยกมา จะอธิบายได้ว่า การลงทุนอสังหาฯโครงการนี้ ให้ผลตอบแทนเท่ากับ 3.53% ที่ทำให้ NPV เท่ากับ ศูนย์ ครับ แต่ว่ายังไม่สามารถใช้ตัดสินใจในการลงทุนได้อย่างรอบคอมและรัดกุม ยังต้องมีดัชนีพื้นฐานสำหรับการสินใจในการลงทุนอีกตัวหนึ่ง นั่นคือค่า NPV  ซึ่งจะกล่าวถึงในบทความต่อไป ครับ

จากตัวอย่างที่กล่าวมา จะเห็นว่าการคำนวณ IRR นั่น สิ่งสำคัญที่จะทำให้ผลการคำนวณแม่นยำก็คือ การประมาณ Cash Flow ต่างๆ ระหว่างดำเนินโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนด้านอสังหาฯ ซึ่งมีความผันผวน เช่น ค่าเช่ารายเดือนอาจจะประเมินค่าต่ำสุด ราคาขายบ้านมือสอง อาจจะประเมินค่าต่ำสุด เป็นต้น เพื่อให้การลงทุนสร้างกำไรได้อย่างแน่นอน 

 

มาคำนวณมูลค่าการลงทุนกัน (Future Value)

จากบทความก่อนหน้านี้ ที่กล่าวถึง การคำนวณมูลค่าเงินในปัจจุบัน (Present Value) ไปแล้ว เราสามารถประยุกต์ใช้ในการลงทุนเลือกกรมธรรม์ประกันชีวิต และหรือ การเลือกสินเชื่อเงินกู้ ได้ดังที่จะยกตัวอย่างในบทความต่อๆไป แต่ในบทความนี้ ผมจะขอพลิกมุมใหม่ ในมุมของนักลงทุน การลงทุนทางการเงินมีหลากหลาย ตั้งแต่ ฝากเงิน ซื้อกองทุนรวม ลงทุนในหุ้น เป็นต้น สิ่งที่นักลงทุนอยากทราบ คือ มูลค่าของเงินในอนาคต (Future Value) ที่นักลงทุนได้ ลงทุนไป หากทราบ ผลตอบแทนต่อปี 

สมมุติ ว่าเรามีเงิน 100 บาท หากเรานำไปฝากธนาคาร ธนาคารให้ดอกเบี้ย 0.75% ต่อปี มูลค่าเงินฝากในอนาคต สามารถใช้สูตร Excel คำนวณได้ดังนี้

FV = (rate , nper,pmt,[pv],[type])

เมื่อ

rate คือ อัตราผลตอบแทน (%ต่อปี หรือ% ต่อเดิอน ขึ้นอยุ่กับหน่วยของ nper)

nper คือ ระยะเวลาที่สนใจ หน่วยเป็น ปี หรือ เดือน ก็ได้

pmt คือ จำนวนเงินที่ต้องจ่ายเป็นงวด งวดละเท่าๆกัน

pv คือ มูลค่าเงินในปัจจุบัน

type คือ เป็นเงื่อนไขการคำนวณกระแสเงินสด (0 คือปลายงวด 1 คือ ต้นงวด)

จากสูตร Excel สามารถอธิบายได้ดังนี้ เงิน pv ให้เครื่องหมาย ลบ เนื่องจาก เป็นเงินที่ออกจากกระเป๋าเรา โดยตัวอย่างนี้ไม่มีการฝากเงินเป็นงวดแบบเท่าๆกัน ดังนั้น pmt = 0 สุดท้าย มูลเงินในอนาคต (FV) จะมีค่าเป็น บวก เนื่องจากเป็นเงินที่เข้ากระเป๋า เรา 

การประยุกต์ใช้สูตร Excel : FV สำหรับนักลงทุน ที่ต้องการลงทุนเป็นงวดๆ งวดละเท่าๆกัน สามารถปรับสูตร Excel ได้ง่าย สมมุติว่า เราต้องการลงทุนเดือนละ 1,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี โดยมีผลตอบแทน 2% ต่อปี เราสามารถเขียนสูตร Excel คำนวณมูลค่าเงินที่ลงทุน ที่เวลา 10 ปี ได้ดังภาพ

จะเห็นว่า ในปีที่ 10 เราจะมีเงินทั้งหมด 132,719.66 บาท  จากสูตร Excel ที่ผมได้ยกตัวอย่างมา ท่านผู้อ่านสามารถนำไปสร้างไฟล์ Excel เพื่อจำลองเงื่อนไขการลงทุน ได้โดยไม่อยาก ซึ่งอาจจะทดลองปรับ ผลตอบแทน เพิ่มเงินลงทุนต่อเดือน หรือ ระยะเวลาลงทุน เพื่อเลือกเงื่อนไขการลงทุนที่เหมาะสมกับท่าน ครับ และช่วยในการตัดสินใจในการลงทุนของท่านด้วยครับ

มูลค่าปัจจุบันของเงินลงทุน (Money Investment)

สวัสดีครับท่านผู้อ่าน ในบทความนี้ ผมจะขอกล่าวถึง พื้นฐานของการเงินที่สำคัญ ที่ทุกท่านต้องทราบ เพื่อนำไปใช้ในการตัดสินใจลงทุนต่างๆ ตัวอย่างการลงทุนที่เกี่ยวของกับการเงินส่วนบุคคล ที่ชัดเจนที่สุดคือ การวางแผนทำประกันชีวิต ซึ่งผู้ประกันตนต้อง จ่ายเบี้ยประกัน (เงินลงทุน) เป็นประจำ (ค่างวด) อีกตัวอย่างหนึ่งของการจะกล่าวถึงมูลค่าปัจจุบันของเงินลงทุน ก็คือ การตัดสินใจเลือกสินเชื่อบ้าน ซึ่งมีระยะเวลาผ่อนชำระค่อนข้างยาว ก็จะถูกคำนวณบนพื้นฐานของมูลค่าที่ลดลงของเงินในอนาคต เรามาดูหลักการกันเลยครับ

ท่านผู้อ่านคิดว่า เงิน 100 บาท ในวันนี้ กับ เงิน 100 บาท ในอีก 5 ปี ข้างหน้า มีมูลค่าเท่ากันหรือไม่  

สามัญชนทั่วไปน่าจะตอบได้ทันทีว่า ไม่เท่า และถ้าให้เลือกก็จะเอาเงิน 100 บาท ในวันนี้ทันที เพราะคิดว่า เงิน 100 บาท ใน 5 ปี ข้างหน้า น่าจะซื้อสินค้าได้น้อยกว่า นั่นคือ มูลค่าของเงินน่าจะลดลง (Discount)

มูลค่าปัจจุบัน จะเรียกว่า PV (Present Value)

มูลค่าในอนาคต จะเรียกว่า FV (Future Value)

หากคำถามเพิ่มความยากในการตัดสินใจขึ้นอีก 

ถ้าให้เลือกรับเงิน 100 บาท ในวันนี้ กับ รับเงิน 140 บาท ในอีก 5 ปีข้างหน้า ท่านผู้อ่านจะเลือกอย่างไร

แน่นอนว่า เงิน 140 บาท ในอีก 5 ปี ข้างหน้า ต้องมีมูลค่าลดลง เมื่อเทียบกับ มูลค่าปัจจุบัน ซึ่ง ปัจจัยที่ทำให้มูลค่าลดลง มีหลายสาเหตุ การกำหนด อัตราการลดลงของมูลค่าเงิน ขึ้นอยู่กับ แต่ละบุคคล ทั้งนี้ ปัจจัยที่ใช้พิจารณา เช่น อัตราเงินเฟ้อ หรืออัตราผลตอบแทนที่ต้องการ เป็นต้น) เราสามารถเขียน Cash Flow Diagram เพื่อพิจารณา Time Value of Money ในปัญหานี้ได้ดังภาพ

การคำนวณมูลค่าปัจจุบันของมูลค่าเงิน 140 บาทในอีก 5 ปี ข้างหน้า สมมุติ กำหนด อัตราการลดลง (Discount Rate) 3% สามารถใช้สูตร Excel คำนวณ Present Value ดังนี้

Present Value = PV(rate,nper,pmt,[fv],[type])

โดย 

rate คือ Discount Rate หน่วยเป็น % / ปี หรือ % ต่อเดือน ต้องสัมพันธ์กับ nper

nper คือ ช่วงเวลาที่ย้ายมูลค่า หน่วยเป็น ปี หรือเดือน

pmt คือ เป็นยอดแบ่งจ่าย หรือผ่อนต่อ คาบเวลา (เท่ากันทุกงวด) ใน Case นี้ กำหนดให้เป็น 0 เนื่องจากไม่ได้ผ่อน

fv คือ มูลค่าในอนาคต ที่เวลานั้นๆ 

type คือ option การคำนวณ เป็นต้นคาบเวลา หรือ ปลายคาบเวลา (0 คือ ปลายงวด 1 คือ ต้นงวด)

จากตัวอย่างจะได้มูลค่าปัจจุบันของเงิน 140 บาท  ในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยมี Discount Rate 3% ต่อปี ดังภาพ นั่นคือมีมูลค่าปัจจุบัน เท่ากับ 120.77 บาท (หากต้องการให้ผลลัพธ์เป็นบวก ให้ ปรับแก้ ค่า FV ให้เป็นลบ)

หากปรับมุมคิดเป็นการลงทุน สามารถแปลผลได้ว่า ผลตอบแทนในการลงทุนมีมูลค่า 120.77 บาท จากการลงทุน 100 บาท  หากนำมาหักลบกันแล้ว จะได้เป็น NET Present Value (NPV) = 120.77 - 100 = 20.77 ซึ่งมากกว่า 0 ก็สรุปว่า คุ้มค่าต่อการลงทุนครับ 

สรุป ในบทความนี้ เราสามารถคำนวณ มูลค่าเงินในปัจจุบัน ของมูลค่าเงินในอนาคต ได้แล้วนะครับ ซึ่งเป็นพื้นฐานของการเงินที่สำคัญ สิ่งที่ต้องกำหนดในการคำนวณที่สำคัญคือ อัตราการลดค่า ของเงิน (Discount Rate) โดยหากพิจารณาในแง่ของการลงทุน เช่น การพิจารณาเลือกกรมธรรม์ประกันภัย ประกันชีวิต หรือ การลงทุนอื่นๆ มูลค่าผลตอบแทนในปัจจุบัน ควร จะมากกว่า เงินลงทุน ซึ่งพารามิเตอร์ที่ใช้ในการตัดสินใจ คือ NET Present Value (NPV) ซึ่งจะนำเสนอในบทความต่อๆ