IRR คือ ดัชนีที่ใช้ประเมินว่า การลงทุนในโครงการที่กำลังศึกษาอยู่ ให้ผลตอบแทนเท่าใด โดยการทดลองสุ่ม Discount Rate ที่จะทำให้ NPV มีค่าเท่ากับ ศูนย์ กล่าวคือ เงินสดที่ได้ตอบแทนในอนาคตคำนวณกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน(PV) มีค่าเท่ากับ เงินลงทุนในโครงการ หรือในการลงทุน
IRR สามารถคำนวณโดยใช้สูตร Excel ดังนี้
IRR(values,[guess])
values คือ มูลค่าของเงินในโครงการที่ศึกษา (Cash flow)
guess คือ ค่า IRR สุ่มเริ่มต้น (ไม่กำหนดก็ได้)
มาดูตัวอย่างการคำนวณ IRR กันครับ
สมมุติเรามีการศึกษาโครงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการหนึ่ง ซึ่งมีการลงทุนซื้อบ้านเพื่อให้เช่า โดย หากผู้ลงทุนอสังหาฯ ดังกล่าว โดยบ้านหลังดังกล่าว ราคา 2,310,100 บาท ดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรก เท่ากับ MRR-1.5%/ปี (มีค่าเท่ากับ 4.47%/ปี) โดยในการลงทุนอสังหาฯ ดังกล่าว ผู้ลงทุนมีเงินสดส่วนตัว 1,000,000 บาท ดังนั้น ส่วนต่างจึงยื่นกู้ธนนาคา 1,310,000 บาท ในระยะเวลา 25 ปี ซึ่งทำให้ต้องผ่อนจ่ายเดือนละ 7,259.12 (คำนวณด้วยสูตร Excel ตามบทความนี้ครับ) สมมุติว่าต้องจ่ายค่าจดจำนอง และค่าภาษีซื้อขาย รวมเป็นเงิน 69,300 บาท สมมุติว่า มีผู้เช่าบ้านหลังดังกล่าวทันที ในราคาค่าเช่า 9,000 บาท/เดือน
มาคำนวณ IRR กันครับว่า หากให้เช่าเป็นระยะเวลา 5 ปี และหากประเมินราคาบ้านมือสองแล้ว จะขายบ้านมือสอง ด้วยราคา 2,310,000 บาท ในขณะเดียวกัน ในการปิดบัญชีเงินกู้สินเชื่อบ้าน หลังจากผ่อนชำระมา 5 ปี จะเหลือเงินต้นที่ต้องชำระธนาคารก่อนขายเท่ากับ (การคำนวณเงินต้นคงเหลือหลังผ่อนชำระเงินกู้สามารถอ่านได้จากบทความนี้ครับ) มาดูตารางการคำนวณ IRR กันครับ
ตัวอย่าง การประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนด้วย ค่า IRR
จากตัวอย่างที่ยกมา จะอธิบายได้ว่า การลงทุนอสังหาฯโครงการนี้ ให้ผลตอบแทนเท่ากับ 3.53% ที่ทำให้ NPV เท่ากับ ศูนย์ ครับ แต่ว่ายังไม่สามารถใช้ตัดสินใจในการลงทุนได้อย่างรอบคอมและรัดกุม ยังต้องมีดัชนีพื้นฐานสำหรับการสินใจในการลงทุนอีกตัวหนึ่ง นั่นคือค่า NPV ซึ่งจะกล่าวถึงในบทความต่อไป ครับ
จากตัวอย่างที่กล่าวมา จะเห็นว่าการคำนวณ IRR นั่น สิ่งสำคัญที่จะทำให้ผลการคำนวณแม่นยำก็คือ การประมาณ Cash Flow ต่างๆ ระหว่างดำเนินโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนด้านอสังหาฯ ซึ่งมีความผันผวน เช่น ค่าเช่ารายเดือนอาจจะประเมินค่าต่ำสุด ราคาขายบ้านมือสอง อาจจะประเมินค่าต่ำสุด เป็นต้น เพื่อให้การลงทุนสร้างกำไรได้อย่างแน่นอน
