มารู้จัก NPV ก่อนตัดสินใจลงทุน

ในบทความนี้ จะนำเสนอให้ท่านผู้อ่านมารู้จัก ค่า NPV ซึ่งเป็นดัชนีที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุนในโครงการต่างๆ เช่น การวางแผนประกันชีวิต การลงทุนอสังหาฯ การออมเงิน เป็นต้น จากบทความที่ผ่านมา ได้แนะนำ การคำนวณค่า IRR และได้นำเสนอ แนวคิดของ การคำนวณมูลค่าเงินลงทุนในปัจจุบันไปแล้ว เพื่อตัดสินใจในการลงทุนไปแล้ว ซึ่งโดยปกติหลังการลงทุนในโปรเจคต่างๆ ในปีต่อๆมา ผลตอบแทนจากการลงทุนจะถูกคืนมาให้กับผู้ลงทุน เสมอ ดังตัวอย่างเช่น การลงทุนซื้อ คอนโด เพื่อให้คนเช่า ผู้ลงทุนก็จะได้เงินค่าเช่าคืนในทุกๆเดือน และหลังจากนั้น 5 ปี ผู้ลงทุนอาจจะปิดโครงการโดยการขาย คอนโด หรือ บ้าน ไป การวิเคราะห์แผนการลงทุนดังกล่าว นักลงทุนจะต้องใช้ค่า NPV มาช่วยในการตัดสินใจ นอกเหนือจากการคำนวณค่า IRR ก่อนอื่นมารู้จักค่า NPV กันก่อนครับ NPV ย่อมาจากคำว่า NET Present Value แปลเป็นไทยก็คือ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ เป็นการแปลงค่าเงินในอนาคต ที่เราคาดว่าจะได้รับคืนจากการลงทุน มาเป็นค่าเงินปัจจุบัน  โดยมีปัจจัยสำคัญคือ Discount Rate ซึ่งก็คือ ผลตอบแทนที่เราพึงพอใจต่อปี (โดยปกติก็ต้องมากกว่าอัตราเงินเฟ้อ + อัตราดอกเบี้ยที่ผู้ลงทุนพอใจ) ลบกับเงินลงทุนในโครงการ โครงการที่มีมูลค่า NPV มากกว่า 0 จะเป็นโครงการที่มีความน่าลงทุน 

การคำนวณค่า NPV ใน Excel จะต้องใช้สูตรอย่างระมัดระวัง เนื่องจาก สูตร Excel : NPV จะไม่ได้คืนค่า NPV ตามนิยามทางการเงินนะครับ เรามาดูตัวอย่าง การคำนวณค่า NPV ของ โครงการลงทุนในอสังหาฯ ตามตัวอย่างในบทความ การคำนวณ IRR กันครับ 

ในตัวอย่างนี้ เราจะคำนวณ ค่า NPV โดยสมมุติว่า เราพอใจในผลตอบแทนของการลงทุน 3% ต่อปี (Discount Rate) เราจะเขียน สูตร Excel คำนวณได้ดังนี้ครับ (ข้อควรระวังการใช้สูตร Excel : NPV คือ ในตาราง Cash flow สุทธิ ในปีที่ 1 - 5 จะต้องไม่มีช่องไหนเป็นช่องว่าง หากปีไหนไม่มีผลตอบแทนกลับให้กำหนดเป็น 0 ลงไป มิฉะนั้นการคำนวณจะมีข้อผิดพลาดนะครับ)

 

จากผลการคำนวณค่า NPV พบว่ามีค่าเป็นบวก ดังนั้น โครงการลงทุนนี้น่าลงทุน มีข้อสังเกตุที่น่าสนใจ จะเห็นว่า ค่า IRR ของโครงการนี้ค่อนข้างต่ำ นั่นคือ 3.53% ซึ่งหากนักลงทุนเลือก อัตราผลตอบแทนต่ำกว่า% IRR ค่า NPV ที่ได้จะมีค่าเป็นบวกเสมอครับ แต่หากพิจารณาให้ดีจะพบว่า หากเรามีผลตอบแทนที่เราพึงพอใจ แล้ว การคำนวณ IRR ก่อนก็จะพอบอกประสิทธิภาพของแผนการลงทุนเราได้ระดับหนึ่งครับ จากโครงการลงทุนนี้ หากจะได้ค่า IRR สูง ผมแนะนำว่าควรจะขายบ้านในราคาที่สูงกว่านี้ครับ ซึ่งหากนักลงทุนเปลี่ยนราคาขายบ้านจาก 2,310,000 เป็น 2,500,000 บาท จะพบว่าค่า IRR จะมีค่าเพิ่มขึ้นเป็น 6.55% ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ ไปแล้ว แผนการลงทุนนี้น่าจะมีประสิทธิภาพกว่าแผนเดิม หรือหากเพิ่มค่าเช่าเป็น 10,000 บาทต่อเดือน และขายบ้านมือสองในราคา  2,500,000 บาท เราจะมีค่า NPV เท่ากับ 245,542 บาท(Discout Rate 3%) และ IRR เพิ่มขึ้นเป็น  7.58% 

การกำหนดราคาค่าเช่ารายเดือน และการกำหนดราคาขายบ้านมือสองมีปัจจัยอะไรบ้าง รออ่านในบทความต่อๆไปนะครับ