สิ่งสำคัญของสัญญาให้เช่าบ้านหรือคอนโดสำหรับผู้ให้เช่า (Rent the home)

การให้เช่าบ้านหรือคอนโดเป็นการลงทุนอีกรูปแบบหนึ่ง ซึ่งเป็นที่นิยมในปัจจุบัน หรือในบางกรณีที่ท่านมีการขยับขยายที่อยู่ใหม่ ทำให้บ้านหรือคอนโดหลังเดิมว่างลง ผมจะขอข้ามวิธีการหาผู้เช่าไปก่อนนะครับ สมมุติว่าเราสามารถหาผู้เช่าที่สนใจจะเช่าบ้านหรือคอนโดได้แล้ว สิ่งสำคัญของขั้นตอนการให้เช่าบ้านหรือคอนโดที่ไม่ควรมองข้ามนั่นก็คือ สัญญาให้เช่าบ้านหรือคอนโด เนื่องจากเราต้องกำหนดรายละเอียดในสัญญาให้เช่าบ้านให้ครอบคลุมเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในกรณี สัญญาเช่าสิ้นสุด หรือ กรณีเราต้องการยกเลิกสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโด อันเนื่องจากเราสามารถขายบ้านหรือคอนโดมือสองได้แล้ว ดังนั้นในบทความนี้ ผมจะขอเอาประสบการณ์ที่เคยให้เช่าบ้านมาอธิบายให้ท่านผู้อ่านไว้ใช้ในการพิจารณาการเช่าบ้านหรือคอนโด โดยในสัญญาให้เช่าบ้านหรือคอนโดควรมีรายละเอียดดังนี้ครับ

1. ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของบ้านหรือคอนโดที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค ให้ชัดเจน

2. ต้องมีข้อกำหนดกรณียกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่า หรือผู้เช่า  โดยต้องระบุระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าและเงื่อนไขการคืนเงินประกันหลังจากรับคืนบ้านหรือคอนโด

3. ต้องระบุเหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ โดยผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาตามข้อ 2

4. ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ

5. สัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดควรมีระยะเวลา 1 – 2 ปี

6. หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะเข้าตรวจสอบบ้านหรือคอนโดที่ให้เช่าจะต้องระบุขั้นตอนการขอเข้าตรวจสอบในสัญญาให้ชัดเจน

7. ควรระบุข้อห้ามในการต่อเติมหรือการกระทำที่ทำให้บ้านหรือคอนโดที่ให้เช่าเกิดความเสียหาย

8. เมื่อครบกำหนดสัญญาต้องร่างสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดฉบับใหม่ หากไม่ดำเนินการสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดฉบับเดิมจะยังมีผลบังคับใช้ต่อไป

จากรายละเอียดทั้ง 8 ข้อที่ได้อธิบายไป เป็นสิ่งที่ผมได้ประสบตอนที่ผมจะบอกยกเลิกสัญญากับผู้เช่า ซึ่งต้องกางสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดมาอ่านอีกครั้ง เพื่อให้เราดำเนินการตามที่ระบุในสัญญา หลีกเลี่ยงการประทะกับผู้ให้เช่าครับ ทำให้บางครั้งเราอาจจะมีความเสียหายจากการบอกเลิกสัญญาได้ ดังนั้นในขั้นตอนการทำสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดผู้ให้เช่าควรจะระบุรายละเอียดต่างๆให้ชัดเจน ผมหวังว่ารายละเอียดทั้ง 8 ข้อจะช่วยให้สัญญาให้เช่าบ้านหรือคอนโดของท่านมีความสมบูรณ์และไม่สร้างปัญหาให้กับท่านครับ

ขั้นตอนขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด (Buy Home loan)

สวัสดีครับ บทความนี้ ผมจะแนะนำขั้นตอนการขายบ้าน กรณีที่ยังผ่อนไม่หมด  บ้านที่ยังผ่อนไม่หมดหมายถึง บ้านที่ติดจำนองกับธนาคาร คำถามของคนส่วนใหญ่คือ สามารถขายบ้านได้หรือไม่  ผมจะตอบตามประสบการณ์ตรงของผมเอง คือ ขายได้ครับ เมื่อปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา ผมเพิ่งขายทาวน์โฮม ไป 1 หลัง ครับ ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด จะมีขั้นตอนดังนี้ครับ

1. ตรวจสอบยอดเงินต้นคงค้างกับธนาคารที่เราติดจำนอง เพื่อกำหนดราคาขาย ท่านสามารถดูรายละเอียด การตั้งราคาขายบ้านได้ที่ บทความ การตั้งราคาขายบ้านมือสอง 

2. ตรวจสอบสัญญาสินเชื่อบ้านของเรากับธนาคารเพื่อตรวจสอบ ระยะเวลาในการแจ้งไถ่ถอน บางธนาคาต้องใช้เวลาถึง 15 วันทำการ และเงื่อนไขการไถ่ถอนกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนดสัญญา

2. หาลูกค้าที่สนใจซื้อบ้านของเรา ขั้นตอนนี้มีทั้งแบบใช้เอเยนต์หรือนายหน้า และ ลงประกาศในเวปไซด์หรือเพจที่ให้ลงประกาศฟรี ขั้นตอนนี้ หากใช้เอเยนต์ ต้องอย่าลืมนำค่านายหน้ามาใช้พิจารณาการกำหนดราคาขายด้วยนะครับ ที่ผ่านมาผมเคยลองใช้ นายหน้าจะคิดประมาณ 3% ของยอดขาย

3. เมื่อมีผู้สนใจจะซื้อบ้านเรา และตกลงจะซื้อขายบ้านของเราแล้ว เราต้องทำสัญญาซื้อขายบ้าน ระหว่างเราและลูกค้า โดยส่วนใหญ่หากลูกค้าซื้อบ้านโดยจำนองกับธนาคาร สัญญาซื้อขายบ้านอาจจะคนละฉบับกับสัญญาซื้อขายกับเรา เนื่องจาก ลูกค้าอาจต้องการขอสินเชื่อบ้านมากกว่าราคาที่เราขาย

4. เมื่อลูกค้าขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารผ่านแล้ว ผู้ขายต้องแจ้งไถ่ถอนบ้านกับฝ่ายสินเชื่อของธนาคารที่ติดจำนอง   พร้อมระบุวันที่ต้องการไถ่ถอน (วันไถ่ถอนต้องประสานกับ ฝ่ายสินเชื่อบ้านของธนาคารที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อให้ได้วันที่ตรงกัน) ขั้นตอนนี้ ต้องเช็คระยะเวลาการแจ้งไถ่ถอนในสัญญาสินเชื่อบ้านของเราให้ดี

5. เมื่อนัดหมายการไถ่ถอดและจดจำนองกับฝ่ายสินเชื่อของทั้งสองธนาคารได้แล้ว ผู้ขายต้องทราบยอดค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนและจดจำนอง ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งหลักๆจะมีดังนี้

          5.1 ค่าธรรมเนียมการโอน โดยปกติ ค่าใช้จ่ายที่ต้องแชร์กับผู้ซื้อคือ 

          5.2 ค่าจำนอง ผู้ซื้อจะเป็นผู้ออก

          5.3 ภาษีเงินได้ส่วนบุคคล หัก ณ ที่จ่าย จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินบ้านมือสอง จาก กรมที่ดิน อันนี้แนะนำให้เข้าไปกรอกประเมิน  ที่นี่ครับ

          5.4 ค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาขาย  หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาประเมิน อย่างใดอย่างหนึ่ง ดูรายละเอียด บทความ การตั้งราคาขายบ้านมือสอง 

          5.5 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าไถ่ถอน ซึ่งเป็นจำนวนไม่มาก

6. วันนัดหมาย ที่สำนักงานที่ดินเขตหรืออำเภอที่บ้านของเราตั้งอยู่ ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่ก็จะเริ่มจากผู้ขายไถ่ถอนจากธนาคารก่อนจากนั้นผู้ขายจะโอนบ้านให้กับผู้ซื้อ และผู้ซื้อจะจำนองบ้านกับธนาคารอีกครั้ง (ผู้ขายต้องจ่ายค่าจำนองเอง) เป็นอันจบขั้นตอน 

7. มาถึงขั้นตอนนี้ ผู้ขายก็จะปลอดภาระหนี้สินเชื่อบ้านหลังนี้เรียบร้อย 

8. สุดท้ายนะครับ โอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภค น้ำ ไฟฟ้า ให้กับเจ้าของบ้านใหม่ให้เรียบร้อย และแจ้งออกจากทะเบียนบ้านหลังนั้น พร้อมมอบทะเบียนบ้านให้กับเจ้าของบ้านคนใหม่ เป็นอันสิ้นสุดการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด