ขั้นตอนขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด (Buy Home loan)

สวัสดีครับ บทความนี้ ผมจะแนะนำขั้นตอนการขายบ้าน กรณีที่ยังผ่อนไม่หมด  บ้านที่ยังผ่อนไม่หมดหมายถึง บ้านที่ติดจำนองกับธนาคาร คำถามของคนส่วนใหญ่คือ สามารถขายบ้านได้หรือไม่  ผมจะตอบตามประสบการณ์ตรงของผมเอง คือ ขายได้ครับ เมื่อปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา ผมเพิ่งขายทาวน์โฮม ไป 1 หลัง ครับ ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด จะมีขั้นตอนดังนี้ครับ

1. ตรวจสอบยอดเงินต้นคงค้างกับธนาคารที่เราติดจำนอง เพื่อกำหนดราคาขาย ท่านสามารถดูรายละเอียด การตั้งราคาขายบ้านได้ที่ บทความ การตั้งราคาขายบ้านมือสอง 

2. ตรวจสอบสัญญาสินเชื่อบ้านของเรากับธนาคารเพื่อตรวจสอบ ระยะเวลาในการแจ้งไถ่ถอน บางธนาคาต้องใช้เวลาถึง 15 วันทำการ และเงื่อนไขการไถ่ถอนกรณีไถ่ถอนก่อนกำหนดสัญญา

2. หาลูกค้าที่สนใจซื้อบ้านของเรา ขั้นตอนนี้มีทั้งแบบใช้เอเยนต์หรือนายหน้า และ ลงประกาศในเวปไซด์หรือเพจที่ให้ลงประกาศฟรี ขั้นตอนนี้ หากใช้เอเยนต์ ต้องอย่าลืมนำค่านายหน้ามาใช้พิจารณาการกำหนดราคาขายด้วยนะครับ ที่ผ่านมาผมเคยลองใช้ นายหน้าจะคิดประมาณ 3% ของยอดขาย

3. เมื่อมีผู้สนใจจะซื้อบ้านเรา และตกลงจะซื้อขายบ้านของเราแล้ว เราต้องทำสัญญาซื้อขายบ้าน ระหว่างเราและลูกค้า โดยส่วนใหญ่หากลูกค้าซื้อบ้านโดยจำนองกับธนาคาร สัญญาซื้อขายบ้านอาจจะคนละฉบับกับสัญญาซื้อขายกับเรา เนื่องจาก ลูกค้าอาจต้องการขอสินเชื่อบ้านมากกว่าราคาที่เราขาย

4. เมื่อลูกค้าขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารผ่านแล้ว ผู้ขายต้องแจ้งไถ่ถอนบ้านกับฝ่ายสินเชื่อของธนาคารที่ติดจำนอง   พร้อมระบุวันที่ต้องการไถ่ถอน (วันไถ่ถอนต้องประสานกับ ฝ่ายสินเชื่อบ้านของธนาคารที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อให้ได้วันที่ตรงกัน) ขั้นตอนนี้ ต้องเช็คระยะเวลาการแจ้งไถ่ถอนในสัญญาสินเชื่อบ้านของเราให้ดี

5. เมื่อนัดหมายการไถ่ถอดและจดจำนองกับฝ่ายสินเชื่อของทั้งสองธนาคารได้แล้ว ผู้ขายต้องทราบยอดค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนและจดจำนอง ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งหลักๆจะมีดังนี้

          5.1 ค่าธรรมเนียมการโอน โดยปกติ ค่าใช้จ่ายที่ต้องแชร์กับผู้ซื้อคือ 

          5.2 ค่าจำนอง ผู้ซื้อจะเป็นผู้ออก

          5.3 ภาษีเงินได้ส่วนบุคคล หัก ณ ที่จ่าย จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินบ้านมือสอง จาก กรมที่ดิน อันนี้แนะนำให้เข้าไปกรอกประเมิน  ที่นี่ครับ

          5.4 ค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาขาย  หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาประเมิน อย่างใดอย่างหนึ่ง ดูรายละเอียด บทความ การตั้งราคาขายบ้านมือสอง 

          5.5 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าไถ่ถอน ซึ่งเป็นจำนวนไม่มาก

6. วันนัดหมาย ที่สำนักงานที่ดินเขตหรืออำเภอที่บ้านของเราตั้งอยู่ ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่ก็จะเริ่มจากผู้ขายไถ่ถอนจากธนาคารก่อนจากนั้นผู้ขายจะโอนบ้านให้กับผู้ซื้อ และผู้ซื้อจะจำนองบ้านกับธนาคารอีกครั้ง (ผู้ขายต้องจ่ายค่าจำนองเอง) เป็นอันจบขั้นตอน 

7. มาถึงขั้นตอนนี้ ผู้ขายก็จะปลอดภาระหนี้สินเชื่อบ้านหลังนี้เรียบร้อย 

8. สุดท้ายนะครับ โอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภค น้ำ ไฟฟ้า ให้กับเจ้าของบ้านใหม่ให้เรียบร้อย และแจ้งออกจากทะเบียนบ้านหลังนั้น พร้อมมอบทะเบียนบ้านให้กับเจ้าของบ้านคนใหม่ เป็นอันสิ้นสุดการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด

หลักการซื้อบ้านมือสอง (Home loan)

ขอนำเสนอ แนวคิดการซื้อบ้านมือสอง ให้ท่านผู้อ่านได้เป็นแนวทางการเลือกซื้อบ้านมือสอง นะครับ บ้านมือสองแบ่งออกเป็น 2 ประเภท 

1. ประเภทที่มีอายุไม่มากส่วนใหญ่มักจะติดจำนองกับธนาคาร ดังนั้นราคาขายมักจะสูงกว่าราคาประเมินจากกรมที่ดินอยู่แล้ว  ข้อดีคือบ้านยังมีสภาพใหม่ ทำให้เรามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมน้อยมาก

2. ประเภทที่มีอายุมากๆ เช่น 15 ปี ขึ้นไป อาจจะเป็นบ้านที่ไม่ติดจำนองแล้ว ราคาขายมักจะถูกว่า แต่มีความเสี่ยงเรื่องของสภาพบ้าน ที่อาจจะชำรุด ซึ่งผู้ซื้อจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมากขึ้น

ดังนั้นข้อแรก ผู้ซื้อต้องประเมินการเลือกซื้อบ้านมือสองแต่ละประเภทกันก่อนครับ ว่าท่านจะเลือกบ้านประเภทใด

ข้อสอง หากบ้านมือสองที่เราสนใจเป็นหมู่บ้านจัดสรร ต้องตรวจสอบให้ดีนะครับว่า ผู้ขายบ้านค้างค่าส่วนกลางของนิติบุคคลหรือไม่ เพราะเราอาจจะต้องมารับภาระในส่วนนี้แทนครับ

ข้อสาม ทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองที่เราสนใจ เหมาะสมกับวิถีชีวิตของเราหรือไม่ เช่น ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ รร ลูก เป็นต้น ที่สำคัญอีกเรื่องคือ สภาพแวดล้อมบ้านที่เราสนใจ เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร ที่จอดรถเป็นอย่างไร ระบบสาธารณูปโภค เพราะ เราซื้อบ้านแล้วก็ต้องอยู่ที่บ้านหลังนี้ไปอีกนาน ดังนั้น หากทำเลต่างๆไม่เหมาะกับเรา ผมแนะนำให้ไปดูบ้านตอนวันอาทิตย์และ/หรือเวลาตอนค่ำ ท่านจะเห็นสภาพทำเลรอบๆบ้านเราที่เป็นจริงที่สุดครับ

ข้อสี่ หากซื้อขายบ้านกับผู้ขายโดยตรงได้ จะช่วยลดค่าใช้จ่ายลงไปได้เยอะ เนื่องจากการซื้อขายผ่านนายหน้า ราคาขายมักจะรวมค่านายหน้าไปด้วย ซึ่งในปัจจุบัน มี เวป หรือ เพจ ที่ให้บริการประกาศขายบ้านฟรี ค่อนข้างมาก ซึ่งจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายตรงจุดนี้ได้มาก

ข้อห้า หากท่านพบบ้านมือสองที่ท่านพึงพอใจและตกลงราคาซื้อขายได้แล้ว ท่านควรทำสัญญาซื้อขายที่ระบุเงื่อนไข ค่าใช้จ่ายต่างๆในการซื้อขายบ้านมือสอง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ข้อตกลงการส่งมอบบ้านเป็นต้น

การตั้งราคาขายบ้านมือสอง (Home loan)

ในบทความนี้ จะขอเล่าประสบการณ์ ขายบ้านมือสอง ให้ท่านผู้อ่านได้ใช้เป็นข้อมูลสำหรับขายบ้านมือสองกันนะครับ เนื่องจาก หากไม่คำนวณค่าใช้จ่ายในการขายบ้านมือสองให้ดี ท่านอาจจะเหลือเงินหลังการขายบ้านน้อยลงเป็นอย่างมากได้ มาดูขั้นตอนการเสนอราคาขายบ้านมือสองกันก่อนครับ

ส่วนที่แรก : ราคาขายบ้านมือสอง 

ราคาบ้านมือสอง 

- หากบ้านของเรายังติดจำนองกับธนาคาร ให้ตรวจสอบ เงินต้นคงเหลือกับธนาคาร

- กรณีบ้านไม่ติดจำนอง ให้ประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากกรมที่ดิน

- ให้ตรวจสอบราคาบ้านมือสองที่ประกาศขายในบริเวณใกล้เคียง ที่มีขนาดใกล้เคียงกับบ้านของเรา

สามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี 

1. กรณีบ้านยังติดจำนอง ผมแนะนำให้อย่างน้อย ราคาขายบ้านมือสองต้องสูงกว่า เงินต้นคงเหลือกับธนาคาร แต่ไม่ควรสูงกว่าราคาบ้านมือสองที่ประกาศขายบริเวณใกล้เคียงกันครับ

2. กรณีบ้านไม่ติดจำนอง แนะนำให้ ราคาขายบ้านมือสองต้องสูงกว่า ราคาประเมินจากกรมที่ดิน และราคาต่ำกว่าราคาบ้านมือสองที่ประกาศขายบริเวณใกล้เคียงกันครับ

ส่วนที่สอง : ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องจ่ายหากมีการขายบ้านมือสอง

1. ค่านายหน้า หากเราใช้นายหน้าช่วยขายบ้านมือสอง จะต้องมีการทำสัญญากับนายหน้า โดยนายหน้าจะคิดเป็น % ของราคาที่เราตั้งขาย แต่ ผมแนะนำว่า ในปัจจุบัน เราใช้ความสามารถของโซเชียล ช่วยในการขายบ้านมือสองได้ ซึ่งจะทำให้เราตัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ลงไปได้ หากเรา สามารถหาผู้ขายได้โดยตรง

2. ค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายที่ สนง ที่ดิน ในวันโอน) จะคิดที่ 2% ของ ราคาประเมินจากกรมที่ดิน ซึ่งเราจะทราบจำนวนที่แท้จริงในวันโอน ซึ่ง จนท ที่ดินจะแจ้งให้ทราบ ผมแนะนำให้เจรจากับผู้ซื้อจ่ายกันฝ่ายละ 1%

3. ค่าอากรแสตมป์ คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาประเมิน ในการซื้อขายบ้าน เราจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น โดยภาษ๊ธุรกิจเฉพาะจะได้รับการยกเว้น ในกรณีดังนี้

     4.1 ถือครองบ้านมาเกิน 5 ปี

     4.2 มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

     4.3 บ้านที่จะขายได้รับมาโดยมรดก

     4.4 บ้านถูกเวณคืน

5. ภาษีเงินได้ส่วนบุคคล หัก ณ ที่จ่าย ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินบ้านมือสองจาก กรมที่ดิน และระยะเวลาที่ถือครองบ้านมือสอง อันนี้ผมแนะนำให้เข้าไปกรอกประเมิน ที่นี่ครับ

6. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าไถ่ถอนจำนอง ค่ามอบอำนาจ ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่มากนัก

      เงินส่วนที่เหลือจากการขายบ้านมือสอง คือ ส่วนต่างของราคาขายบ้านมือสอง ลบด้วย ค่าใช้จ่ายในส่วนที่สอง (ข้อ 1 - 6)  หากผู้ขายต้องการเงินส่วนที่เหลือสูงขึ้นก็สามารถปรับราคาขายบ้านมือสองให้สูงขึ้นไปได้อีก แต่อย่างไรก็ตามต้องไม่เกิน ราคาบ้านมือสองที่ประกาศขายในบริเวณใกล้เคียง ที่มีขนาดใกล้เคียงกับบ้านของเรานะครับ เพื่อให้บ้านของเราเป็นที่น่าสนใจของผู้ซื้อบ้านมือสอง

     อนึ่ง การตั้งราคาขายบ้านมือสอง หากบ้านของเราตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้สถานที่สำคัญ การคมนาคมสะดวกสบาย ก็จะเป็นตัวเลือกที่ดีของผู้ซื้อที่จะพิจารณาเป็นลำดับต้นๆ

    การขายบ้านมือสองในกรณีที่เราไม่ได้อาศัยแล้ว ก็เป็นวิธีการหนึ่งที่ช่วยลดภาระให้กับเราได้ครับ ดังนั้นก็อย่าคาดหวังกำไรที่สูงสุด มิเช่นนั้น บ้านของเราก็จะเป็นบ้านมือสองที่ยังหาคนซื้อไม่ได้ ซึ่งในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ การลดภาระหนี้เป็นสิ่งที่จำเป็นจริงๆครับ